Коммерческая недвижимость6672Просмотров статьи:

коммерческая недвижимость Коммерческая недвижимость считается проверенным и крайне выгодным инвестиционным инструментом с точки зрения стабильной прибыли и надежности вложения.
 
Это могут быть здания, сооружения, объекты, земельные угодья, участки, обособленные водные объекты, леса, насаждения и даже воздушные и морские суда. Словом, любые объекты нежилого фонда, функциональное значение которых определяется коммерческой выгодой.
 
Продажа недвижимости, и хорошая прибыль, получаемая от сдачи в аренду помещений коммерческой недвижимости вызывает закономерный интерес множества предприимчивых инвесторов, многие из которых выстраивают свою бизнес-модель именно на сдаче в аренду нескольких объектов, получая на выходе впечатляющий доход в сочетании с вложением  высокой надежности. Аренда коммерческой недвижимости пользуется высоким спросом. Однако, покупка недвижимости имеет существенный, и пожалуй, ключевой недостаток, а именно – крайне высокий порог входа в эти «двери», поэтому клиентами этого рынка чаще являются представители крупных Компаний.
 
Приобретение торговых площадей и офисов имеет смысл в крупных городах, ближе к центру. Купить недвижимость в пунктах с населением низкой концентрации – все равно, что инвестировать в протез.
 
Производственные и складские помещения могут быть приобретены напротив, подальше от центра. Территориальная разница местонахождения объекта существенно сказывается на его цене. Однако, здесь нужно учитывать затраты на транспортировку, с которыми поможет определиться служба логистики.
 

Критерии выбора объекта недвижимости:

Месторасположение. Это не обязательно должен быть центр города. Почти любая недвижимость в центре хороша по умолчанию и это не новость. Больший интерес вызывают объекты, с просматриваемой перспективой развития инфраструктуры близлежащей территории. Возле объекта может быть запланирована прокладка новой транспортной развязки, торгового центра, стадиона и других социально значимых объектов. Такое «соседство» в будущем однозначно увеличит стоимость приобретенного вами объекта.
 
Текущее удобство расположения и внутренняя структура.  Не лишне осмотреться на предмет наличия автостоянки или места возможного обустройства парковочной зоны. Есть ли удобный подъезд для машин, имеется ли выход во двор, оборудован ли объект системами видеонаблюдения. Обратите внимание какие «соседи» вас окружают: может быть рядом находится завод по изготовлению покрышек или этажом выше живет бабушка-диверсант, которая ненавидит всех предпринимателей. Стоит также выяснить моменты относительно возможных перебоев электроэнергии и воды. Разузнайте, что было на этом месте до вас. Схожая деятельность позволит привлечь ранее имеющуюся базу клиентов к торговой точке.
 
Цена. Конечно же, вопрос цены в приоритете. На стоимость коммерческой недвижимости влияет ее местонахождение, вид коммерческой недвижимости (об этом ниже), транспортная развязка, наличие парковки, состояние здания («бодрый новострой» или «ветхая вторичка»), возможность установки торгового оборудования или монтажа оборудования производственного, а также возможность перепланировки объекта. Это также может быть залоговое имущество по бросовой цене, или имущество продаваемое ниже своей стоимости ввиду необходимости срочного погашения кредита.
 
Оплата услуг оценки объекта, риэлторские комиссионные, получение справок по возможному обременению и страховка сделки могут быть включены в стоимость объекта недвижимости, а могут рассматриваться отдельно. Эти моменты оговариваются частным порядком.
 
Внимательно следите, чтобы в договоре купли-продажи был недвусмысленно указан статус приобретаемого помещения, иначе вы рискуете приобрести объект, который впоследствии окажется памятником архитектуры, не подлежащим видоизменению. А изменение профиля объекта недвижимости, обусловленное потребностью рынка, может понадобиться для увеличения его стоимости.
 
Стоимость объекта коммерческой недвижимости производится экспертным агентством, которое оценивает недвижимость на основании имеющихся документов при выезде на объект. Стоимость зависит от функционального назначения недвижимости.
 

Коммерческая недвижимость бывает разного назначения:

Недвижимость свободного назначения. К недвижимости свободного назначения относятся отели, кафе, рестораны, спорткомплексы и прочие объекты, имеющие прямое отношение к сфере обслуживания людей.
 
Розничная торговля. Предназначена для организации мест оптовой и розничной продажи товаров и услуг. К объектам розничной торговли относятся различные магазины, торгово-развлекательные центры, автосалоны, аптеки, павильоны, киоски, автосалоны.
 
Офисная недвижимость. Пожалуй, наиболее востребованный вид недвижимости, предназначенный для ведения бизнеса. Это помещения и кабинеты в офисных зданиях, в торговых и деловых центрах.
 
Производственная недвижимость. Производственные помещения, промышленные предприятия и складские комплексы, которые подходят для хранение габаритных изделий или больших партий товаров, актуальны и широко востребованы предпринимателями.
 
Социальная недвижимость. Оздоровительные и медицинские центры, бассейны, боулинг-центры, аэропорты, вокзалы и другие социально значимые для населения объекты.
 
Нежилой фонд. Отдельным пунктом следует указать квартиры, чердачные и подвальные помещения выведенные из состава жилого фонда. При выводе из жилого фонда требуется указывать цель вывода. Т.е. предполагается ли помещение офисного назначения, складское помещение, помещение свободного назначения, под торговые цели и т.д.
 

Риски при покупке коммерческой недвижимости:

1 В обязательном порядке необходимо убедиться, что вы приобретаете объект капитального строительства, внимательно изучить правоустанавливающие документы и выяснить не был ли переоформлен объект из не капитального в капитальное строительство. Такие объекты суды часто признают незаконными.
 
Объект, расположенный на земельном участке, не оформленный в собственность,  а используемый на правах  аренды может быть в одностороннем порядке демонтирован властями без права компенсации. Т.е. органы власти могут попросту не продлить вам договор аренды и вы будете вынуждены снести свой  магазин, павильон, или другую недвижимость. 
 
2 Продавец недвижимости после продажи объекта может отозвать заявление о регистрации перехода права  собственности и выиграть таким образом время для повторной продажи имущества по доверенности. Выигранного времени хватает на 3–4 повторные перепродажи.
 
3 Есть отличная возможность потерять и недвижимость и деньги, если объект был продан неуполномоченным лицом. В суде сделка будет признана ничтожной, а стороны будут обязаны вернуть друг другу деньги и объект. Однако вернуть получится только указанную в договоре официальную сумму (в случае покупки «черным» налом). Требуйте, чтобы документы подписывал лично (а не по доверенности) собственник объекта, в вашем присутствии и при предъявлении паспорта.
4 Недвижимость может находиться в обременении или под арестом. Может быть оформлен кредит под коммерческую недвижимость, когда объект становится залоговым обеспечением под полученный кредит. Продажа обремененного имущества возможна при согласии банка выдавшего кредит. С вами могут заключить договор купли-продажи, когда право собственности на объект еще не зарегистрировано, или же прибегнуть к временному снятию обременений.
 
5 Вам может достаться объект, который местные органы власти решили снести, чтобы построить на этом месте новые дороги или дома. Собственник узнаёт об этом и быстренько распродается, а вы рискуете получить скромную компенсацию после сноса.
 
6 Вы можете встретиться с неожиданными сложностями при переоформлении документов на коммуникации. Если прежний собственник по каким то причинам откажет в содействии или выяснится, что какие-то документы по объекту недвижимости содержат ошибки, то переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок, и как следствие, вы столкнетесь с  ограничением на использование коммуникаций.
 
Для разных видов деятельности предусмотрены разные объемы оказываемых эксплуатационных услуг, и зачастую случается так, что услуги эти по независящим причинам не могут быть оказаны, и необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть подведены.
 
7 Эксплуатационные компании могут навязать абсолютно не нужные услуги новому собственнику или же в разы завысить по ним стоимость на предоставление. Вас могут обязать сделать капремонт, выставить счета на оплату мест общего пользования, или навязать услуги охраны по стоимости равные оплате услуг охраны президента.
 

Как видите продажа коммерческой недвижимости, и покупка недвижимости имеет множество технических моментов. В большинстве случаев покупатели рассчитывают на порядочность продавцов и не предпринимают меры предосторожности, направленные на проверку юридической чистоты сделки, и очень зря, поскольку в любых вопросах, касающихся больших денег мелочей не бывает.