Аренда помещения5979Просмотров статьи:

аренда помещенияНа что нужно обратить внимание при аренде нежилой недвижимости? Нежилые помещения (их покупка) имеют ряд отличий от покупки помещений жилого фонда.
 
Прежде всего, стоит приступить к поискам нужного помещения заблаговременно! На поиск подходящего помещения может потребоваться значительно больше времени, чем кажется.
 
После того как вы выбрали помещение под аренду, побеспокойтесь о том, чтобы выбранный вами объект был максимально подробно расписан в договоре. Проследите, чтобы был указан полный адрес объекта, этаж, номер комнаты, площадь арендуемого помещения, а также регистрационные данные помещения, прописанные в свидетельстве о праве собственности. Не поленитесь проверить, верно ли указаны все необходимые реквизиты: тот же адрес, банковские реквизиты, паспортные данные, ИНН и т.д.
 
Если договор аренды помещения заключается на срок более одного года, понадобится государственная  регистрация. Обычно, чтобы избежать этой трудозатратной процедуры, договор заключают на 11 месяцев с правом его продления при взаимном согласии.  Срок аренды также может быть и не указан совсем. В этом случае договор аренды будет считается заключенным на неопределенный срок. В случае, если договор заключен на неопределенный срок, то для прекращения его действия арендодатель должен уведомить арендатора не позднее чем за 3 месяца до даты расторжения договора, при этом договор будет сохранять свою силу в течение предстоящих трех месяцев.
 
Аренда недвижимости, в отличие от покупки, не предусматривает гарантий, что договор аренды  не будет расторгнут досрочно, либо продлен на новый срок. Поэтому, внесенный пункт о преимущественном праве аренды не позволит арендодателю «раскрученное» вами помещение сдать вашему конкуренту. Включите также в договор пункт о предельно допустимом размере увеличения арендной платы на момент продления договора. Размер арендной платы может быть изменен в ту, или иную сторону при взаимном согласии сторон в сроки, указанные в договоре, но не чаще одного раза в год.
 
Все должно быть прописано на бумаге. Если какое-либо условие вами не включено в договор, считайте, что это условие – пустой звук. Арендатор без зазрения совести откажется от своих слов под давлением внешних обстоятельств, и вы не сможете на него повлиять.
 
Будет полезно составление акта сдачи-приемки помещения. Это не простая формальность. Обязательно укажите в акте, какие коммуникации подключены и функционируют, опишите всевозможные недостатки помещения, во избежание возможных претензий со стороны арендодателя. Опишите состояние получаемого в аренду имущества на момент сдачи. Внесите сведения относительно внутренней отделки помещения, укажите нужен ли ремонт, наличие мебели, состояние сантехники… Любые недостатки, препятствующие использованию помещения устраняются, как правило, усилиями арендодателя.
 
Отсутствие у вас на руках акта сдачи помещения, дает возможность недобросовестному арендатору заявить в суде о том, что вы вовремя не освободили помещение, и должны доплатить разницу. В акте сдачи должно быть отчетливо указано, что стороны не имеют претензий, связанных с исполнением договора.
 

Обязанности сторон:

Укажите в договоре ответственность сторон по текущему ремонту и содержанию арендуемого помещения. Арендатором, обычно, оплачиваются коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, расходы на телекоммуникации. Уточните, входит ли НДС в заявленную арендную ставку. Проверьте, обеспечено ли помещение обязательной пожарной и охранной сигнализацией, иначе установка сигнализаций станет вашей проблемой после подписания договора. По факту подписания договора, вам могут навязать абсолютно не нужные услуги, поэтому четко пропишите в договоре за что вы платите. Письменная фиксация не позволит недобросовестному арендодателю навязать вам новые условия аренды.
 

Проверка документов:

Вы можете взять в аренду помещение, на которое арендодатель не имеет прав, и, получив задаток, проворный предприниматель ретируется. Бывает, что жульё сдает жильё.
 
Крайне важно удостовериться, что договор подписывает уполномоченное лицо. Лучше всего, если на документе подпись ставит собственник. Если документ подписывается доверенным лицом, убедитесь, в его полномочиях. Попросите ознакомиться со свидетельством о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, запросите план помещения от БТИ.
 
Право подписания договора имеет либо собственник, либо его представитель по нотариально-заверенной доверенности (в случае если арендодатель  физическое лицо).
 
Если арендодатель является лицом юридическим – договор может подписать руководитель,  генеральный директор, или директор.
 
Нотариально заверьте копию оригинала документа подтверждающего право собственности, вместо того, чтобы получить на руки уже заверенную копию. Неизвестно кем эта копия заверялась.
 

Дополнительные советы:

  • Указывайте в договоре назначение арендуемого помещения. Складские помещения, или торговое помещение окажется непригодным для производственных нужд, ввиду невозможности подведения необходимых коммуникаций, либо напряжение в сети будет недостаточным. Несоответствие помещения целевым нуждам позволит расторгнуть подписанный договор. Поэтому производственное помещение должно отвечать именно вашим задачам;
  • Если вас интересует аренда офиса, определитесь с «квадратами». Площадь помещения рассчитывается исходя из 6 кв. м. на человека;
  • Проследите, чтобы была удобная парковка рядом с помещением для сотрудников и клиентов;
  • Запросите выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Проверьте, нет ли обременений на арендуемое помещение;
  • Учитывайте возможное территориальное присутствие конкурентов;
  • Указывайте в договоре площадь торговых участков отдельно от подсобных помещений. Подсобные помещения не облагаются налогом. Кроме того, обсудите с арендодателем возможность уменьшения стоимости аренды подсобных помещений, коридоров и мест общего пользования;
  • Аренда нежилых помещений на первом этаже жилого дома, требует изучения документов, где сказано, что это помещение переведено в нежилой фонд с надлежащим оформлением;
  • Если вы берете в аренду торговую точку в торговом центре, будьте готовы оплачивать пользование общими помещениями;
  • Если арендуемое помещение требует ремонта, обсудите с арендодателем возможность отсрочки или уменьшения оплаты по договору аренды. Предварительно обсудите какие именно ремонтные работы и в каком объеме могут производиться;
  • Проверьте возможности нагрузки электросети конкретно для своих нужд. 
 
Надеемся, советы, изложенные в данной статье, помогут вам избежать непредвиденных рисков и выбрать оптимальное по расположению, структуре и условиям помещение для вашего бизнеса.