Квартира в новостройке76Просмотров статьи:

покупка квартиры в новостройке риски
Покупка жилплощади в непостроенном доме сопряжена с высокими рисками, ведь собственником, на законных основаниях вы можете считаться только тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию. А вот будет ли, зависит от ряда обстоятельств. Риски при покупке квартиры в новостройке следующие:

1Отсутствует единый реестр новостроек (значит, ваша квартира может быть продана несколько раз), нет механизма страхования рисков. Недвижимость, которая не сдана в эксплуатацию не может быть куплена. Т.е. вы покупаете всего лишь имущественные права (только права, а не сам объект). Вы не сможете в случае чего, защитить свое право в суде, поскольку такая возможность не предусмотрена Гражданским кодексом. Факт покупки не сопровождается нотариально, есть всего лишь запись в учетном листе застройщика, которая, в случае чего, вам никак не поможет. Даже, если девелопер не отказывается от нотариального сопровождения сделки – нотариус всего лишь может зафиксировать факт передачи денег, но никак не покупку квартиры. Словом, об инвестиционных гарантиях, как таковых, не может быть и речи. Вы легко можете стать печальным владельцем «долгостроя» или «недостроя».
 
2Если застройщиком является физическое лицо – будьте на чеку. Физическое лицо может привлекать подрядчиков, согласных на откат, что обязательно скажется на качестве работы. Есть и юридическая подоплека: физлицо ответствует только своим имуществом. А записанным на него может быть деда велосипед и перьевая подушка, вот и все имущество… Т.о., если застройщик объявит себя банкротом – ваши шансы вернуть деньги ничтожны.
 
3У застройщика (девелопера) должно быть два главных документа. Это, собственно, разрешение на проведение строительных работ (заверенное государственным архитектурно-строительным контролем) и свидетельство о праве собственности или аренды земельного участка под застройку. При этом, если земля в аренде, а не в собственности – срок действия аренды должен быть равен (или больше) времени ввода объекта в эксплуатацию. В разрешении на застройку в обязательном порядке должны быть указаны:  категория сложности строительства, площадь участка, этажность. Без этих двух основополагающих документов строительство не может считаться законным.
 
4Чтобы заработать побольше – застройщики не редко прибегают к возведению высотки на земле предназначенной для индивидуального жилого строительства. В этой связи обязательно проверяйте в документах пункт, где указано целевое назначение участка под застройку. Ввод в эксплуатацию высотки, построенной на земле, не предназначенной для этого, будет крайне проблематичен.
 
5В качестве одной из мер предосторожности можно посоветовать личное наблюдение за процессом стройки. В течение 2-3 недель понаблюдайте за объектом. Если подъемный кран стоит «для мебели», рабочие играют в домино – от инвестиций в такой объект следует скорее отказаться.
 

Как проверить застройщика:

  • До принятия решения необходимо как можно больше узнать информации о застройщике. Выяснить, имели ли место процедуры ликвидации, судебные споры. Узнайте как долго находится на рынке компания в качестве юридического лица. Почитайте на специализированных форумах отзывы о застройщике. На сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции вы можете найти информацию о незаконно возведенных объектах.
  • Не спешите радоваться заниженной цене за квадрат. Наоборот, демпинговые цены – это повод насторожиться. Заниженная стоимость является тревожным показателем, указывающим на то, что дела у компании не в порядке, либо будущий дом находится на этапе котлована.
  • Хорошим показателем является, когда подрядчик и заказчик всегда один и тот же. Это указывает на стабильную работу компании.
  • Узнайте, сколько объектов уже сдано в эксплуатацию застройщиком. Выясните сколько объектов сейчас в работе. Если в работе на текущий момент три и более объекта – высока вероятность, что строение не будет завершено вовремя, и будет ли завершено в принципе – вопрос…
  • Возьмите у застройщика копии всех разрешительных документов и отнесите их независимому юристу на ознакомление.
 

Фонд Финансирования Строительства

Один из главных показателей серьезности намерений – использование в расчетах Фонда Финансирования Строительства (ФФС). В качестве альтернативы возможен выпуск целевых облигаций . Это две наиболее надежные формы взаимодействия между девелопером и инвестором.

Предварительный договор купли-продажи, закладные и форвардные контракты, продажа имущественных прав, по своей сути, никак не защищают инвестора и ничего не гарантируют,  поскольку носят полулегальный характер.

ФФС представляет из себя финансовый институт, который привлекает средства на финансирование строительства с целью последующей передачи сданной в эксплуатацию жилплощади покупателю в собственность. Либо открывается в управляющем банке счет ФФС, либо привлечением средств занимается финансовая компания, имеющая лицензию на привлечение средств вкладчиков, которая открывает счет в любом банке.

Схема работы посредством ФФС выгодно отличается от аналогичных схем четким разделением нагрузки: фонд – управляет, застройщик – строит. Однако, в жизни и на бумаге всегда по-разному. Все ФФС являются по факту «карманными» структурами строительных компаний. И если грянет гром – отвечать перед вкладчиками будет не ФФС, а застройщик, с которого и взять толком нечего…

В любом случае, работа через ФФС дает, пусть и косвенные, но гарантии, поскольку мелкие застройщики элементарно не могут позволить себе траты на открытие ФФС. Ну, не располагают они лишними $100.000.

Деньги, привлекаемые ФСС не облагаются налогом на прибыль и НДС. С инвестором заключается договор управления имуществом, где прописывается график внесения платежей на счет ФФС по указанным реквизитам через банковскую кассу. Вносите платежи только через кассу банка. У вас на руках будут в таком случае квитанции об оплате. Отказывайтесь от «выгодных» предложений внесения оплаты на реквизиты компании «Рога и копыта».

Выпуск целевых облигаций

Покупка целевых облигаций выгодна тем, что эти облигации можно после окончания строительства обменять на квадратные метры. Целевые облигации налагают на застройщика обязательства погашения задолженности товаром или услугой. В нашем случае задолженность погашается квадратными метрами, после вода объекта в эксплуатацию. Выпускаются именные целевые облигации, где указывается, чем именно должник будет погашать задолженность (квадратными метрами).

Как покупают целевые облигации? Вы приходите к застройщику, где вам предлагают оформить договор купли-продажи пакета облигаций, номинальная стоимость которого равна стоимости будущей квартиры. После покупки пакета облигаций, на ваш открытый счет в банке-держателе облигаций перечисляется купленное количество ценных бумаг. На бумаге облигаций как таковых не существует. Они находятся на депозитарии в электронном виде, и представляют из себя так называемый бездокументарный оборот. Это выгодно, с той точки зрения, что вы их не сможете потерять, украсть их у вас также не смогут. Целевые облигации имеют фиксированный срок годности, совпадающий, как правило, с заявленной даты сдачи объекта в эксплуатацию, по наступление которой, застройщик в течение года обязан передать квартиру в собственность инвестора. Поэтому, облигации нужно предъявить вовремя.

В качестве сопутствующего документа заключается договор резервирования квартиры, где указываются подробности: этаж, метраж, и т.д.

Как и в случае с ФФС, при неблагоприятном стечении обстоятельств, компания отвечает перед инвестором всего лишь уставным фондом. Т.е. сказать, что вы застрахованы посредством покупки целевых облигаций опять же нельзя!

Преимущества покупки целевых облигаций заключается в том, что «бумаги» расцениваются как самостоятельный актив. Вы можете, например, взять в банке кредит под залог этих облигаций. НДС на выпущенные облигации не распространяется.

Договор покупки квартиры в новостройке.

К сожалению, нет единого шаблона, по которому можно отчетливо ориентироваться. Проследите, чтобы в договоре покупки квартиры в новостройке, были указаны следующие пункты. Их наличие позволит вам не потерять свое в спорных ситуациях.
1 Точное указание секции вашей квартиры, этажа, ее номер и площадь, а также стоимость метра квадратного;
2 Точные сроки ввода дома в эксплуатацию;
3 Схема планировки квартиры (а не просто описание);
4 Указание  ответственности застройщика в случае нарушения им сроков по сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию. Внимательно ознакомьтесь со списком форс-мажорных обстоятельств: при каких условиях договор может быть расторгнут и по чьей инициативе. Какие ожидаются санкции и сможете ли вы вернуть деньги;
5 Пункт, где застройщик обязуется не отчуждать имущественные права на квартиру третьим лицам;
6 Должны быть прописаны этапы внесения оплаты и размеры платежей;
7 Должен быть перечислен пакет разрешительных документов, на основании которых осуществляется стройка. Договор нужно заключать с тем же юрицом, на которое выдана разрешительная документация.
8 Указание реквизитов (ваших и застройщика) и время истечения срока действия договора;

Поделитесь статьей с друзьями в соцсетях:

Комментарии (0)
Добавить комментарий