Покупка жилплощади в непостроенном доме сопряжена с высокими
рисками, ведь собственником, на законных основаниях вы можете считаться только
тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию. А вот будет ли, зависит от ряда
обстоятельств. Риски при покупке квартиры в новостройке следующие:
1Отсутствует единый реестр новостроек (значит, ваша квартира
может быть продана несколько раз), нет механизма страхования рисков. Недвижимость,
которая не сдана в эксплуатацию не может быть куплена. Т.е. вы покупаете всего
лишь имущественные права (только права, а не сам объект). Вы не сможете в
случае чего, защитить свое право в суде, поскольку такая возможность не
предусмотрена Гражданским кодексом. Факт покупки не сопровождается нотариально,
есть всего лишь запись в учетном листе застройщика, которая, в случае чего, вам
никак не поможет. Даже, если девелопер не отказывается от нотариального
сопровождения сделки – нотариус всего лишь может зафиксировать факт передачи
денег, но никак не покупку квартиры. Словом, об инвестиционных гарантиях, как
таковых, не может быть и речи. Вы легко можете стать печальным владельцем
«долгостроя» или «недостроя».
2Если застройщиком является физическое лицо – будьте на чеку.
Физическое лицо может привлекать подрядчиков, согласных на откат, что
обязательно скажется на качестве работы. Есть и юридическая подоплека: физлицо
ответствует только своим имуществом. А записанным на него может быть деда
велосипед и перьевая подушка, вот и все имущество… Т.о., если застройщик
объявит себя банкротом – ваши шансы вернуть деньги ничтожны.
3У застройщика (девелопера) должно быть два главных
документа. Это, собственно, разрешение на проведение строительных работ (заверенное
государственным архитектурно-строительным контролем) и свидетельство о праве
собственности или аренды земельного участка под застройку. При этом, если земля
в аренде, а не в собственности – срок действия аренды должен быть равен (или
больше) времени ввода объекта в эксплуатацию. В разрешении на застройку в
обязательном порядке должны быть указаны: категория сложности строительства, площадь
участка, этажность. Без этих двух основополагающих документов строительство не
может считаться законным.
4Чтобы заработать побольше – застройщики не редко прибегают к
возведению высотки на земле предназначенной для индивидуального жилого строительства.
В этой связи обязательно проверяйте в документах пункт, где указано целевое
назначение участка под застройку. Ввод в эксплуатацию высотки, построенной на
земле, не предназначенной для этого, будет крайне проблематичен.
5В качестве одной из мер предосторожности можно посоветовать
личное наблюдение за процессом стройки. В течение 2-3 недель понаблюдайте за
объектом. Если подъемный кран стоит «для мебели», рабочие играют в домино – от
инвестиций в такой объект следует скорее отказаться.
Как проверить
застройщика:
- До принятия
решения необходимо как можно больше узнать информации о застройщике. Выяснить,
имели ли место процедуры ликвидации, судебные споры. Узнайте как долго
находится на рынке компания в качестве юридического лица. Почитайте на
специализированных форумах отзывы о застройщике. На сайте Государственной
архитектурно-строительной инспекции вы можете найти информацию о незаконно
возведенных объектах.
- Не спешите радоваться заниженной цене за квадрат. Наоборот,
демпинговые цены – это повод насторожиться. Заниженная стоимость является
тревожным показателем, указывающим на то, что дела у компании не в порядке,
либо будущий дом находится на этапе котлована.
- Хорошим
показателем является, когда подрядчик и заказчик всегда один и тот же. Это
указывает на стабильную работу компании.
- Узнайте,
сколько объектов уже сдано в эксплуатацию застройщиком. Выясните сколько
объектов сейчас в работе. Если в работе на текущий момент три и более объекта –
высока вероятность, что строение не будет завершено вовремя, и будет ли
завершено в принципе – вопрос…
- Возьмите у застройщика копии всех
разрешительных документов и отнесите их независимому юристу на ознакомление.
Фонд Финансирования Строительства
Один из главных показателей серьезности намерений –
использование в расчетах Фонда Финансирования Строительства (ФФС). В качестве
альтернативы возможен выпуск целевых облигаций . Это две наиболее надежные
формы взаимодействия между девелопером и инвестором.
Предварительный договор купли-продажи, закладные и
форвардные контракты, продажа имущественных прав, по своей сути, никак не
защищают инвестора и ничего не гарантируют,
поскольку носят полулегальный характер.
ФФС представляет из себя финансовый институт, который привлекает
средства на финансирование строительства с целью последующей передачи сданной в
эксплуатацию жилплощади покупателю в собственность. Либо открывается в
управляющем банке счет ФФС, либо привлечением средств занимается финансовая
компания, имеющая лицензию на привлечение средств вкладчиков, которая открывает
счет в любом банке.
Схема работы посредством ФФС выгодно отличается от
аналогичных схем четким разделением нагрузки: фонд – управляет, застройщик –
строит. Однако, в жизни и на бумаге всегда по-разному. Все ФФС
являются по факту «карманными» структурами строительных компаний. И если грянет
гром – отвечать перед вкладчиками будет не ФФС, а застройщик, с которого и
взять толком нечего…
В любом случае, работа через ФФС дает, пусть и косвенные, но
гарантии, поскольку мелкие застройщики элементарно не могут позволить себе
траты на открытие ФФС. Ну, не располагают они лишними $100.000.
Деньги, привлекаемые ФСС не облагаются налогом на прибыль и
НДС. С инвестором заключается договор управления имуществом, где прописывается
график внесения платежей на счет ФФС по указанным реквизитам через банковскую
кассу. Вносите платежи только через кассу банка. У вас на руках будут в таком
случае квитанции об оплате. Отказывайтесь от «выгодных» предложений внесения оплаты
на реквизиты компании «Рога и копыта».
Выпуск целевых
облигаций
Покупка целевых облигаций выгодна тем, что эти облигации
можно после окончания строительства обменять на квадратные метры. Целевые
облигации налагают на застройщика обязательства погашения задолженности товаром
или услугой. В нашем случае задолженность погашается квадратными метрами, после
вода объекта в эксплуатацию. Выпускаются именные целевые облигации, где
указывается, чем именно должник будет погашать задолженность (квадратными метрами).
Как покупают целевые
облигации? Вы приходите к застройщику, где вам предлагают оформить договор
купли-продажи пакета облигаций, номинальная стоимость которого равна стоимости
будущей квартиры. После покупки пакета облигаций, на ваш открытый счет в банке-держателе
облигаций перечисляется купленное количество ценных бумаг. На бумаге облигаций
как таковых не существует. Они находятся на депозитарии в электронном виде, и
представляют из себя так называемый бездокументарный оборот. Это выгодно, с той
точки зрения, что вы их не сможете потерять, украсть их у вас также не смогут. Целевые
облигации имеют фиксированный срок годности, совпадающий, как правило, с
заявленной даты сдачи объекта в эксплуатацию, по наступление которой,
застройщик в течение года обязан передать квартиру в собственность инвестора.
Поэтому, облигации нужно предъявить вовремя.
В качестве сопутствующего документа заключается договор
резервирования квартиры, где указываются подробности: этаж, метраж, и т.д.
Как и в случае с ФФС, при неблагоприятном стечении
обстоятельств, компания отвечает перед инвестором всего лишь уставным фондом.
Т.е. сказать, что вы застрахованы посредством покупки целевых облигаций опять
же нельзя!
Преимущества покупки целевых облигаций заключается в том,
что «бумаги» расцениваются как самостоятельный актив. Вы можете, например,
взять в банке кредит под залог этих облигаций. НДС на выпущенные облигации не
распространяется.
Договор покупки
квартиры в новостройке.
К сожалению, нет единого шаблона, по которому можно отчетливо
ориентироваться. Проследите, чтобы в договоре покупки квартиры в новостройке,
были указаны следующие пункты. Их наличие позволит вам не потерять свое в
спорных ситуациях.
1 Точное указание секции вашей квартиры, этажа, ее номер и
площадь, а также стоимость метра квадратного;
2 Точные сроки ввода дома в эксплуатацию;
3 Схема планировки квартиры (а не просто описание);
4 Указание ответственности застройщика в случае нарушения
им сроков по сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию. Внимательно ознакомьтесь
со списком форс-мажорных обстоятельств: при каких условиях договор может быть
расторгнут и по чьей инициативе. Какие ожидаются санкции и сможете ли вы
вернуть деньги;
5 Пункт, где застройщик обязуется не отчуждать
имущественные права на квартиру третьим лицам;
6 Должны быть прописаны этапы внесения оплаты и размеры
платежей;
7 Должен быть перечислен пакет разрешительных документов,
на основании которых осуществляется стройка. Договор нужно заключать с тем же
юрицом, на которое выдана разрешительная документация.
8 Указание реквизитов (ваших и застройщика) и время
истечения срока действия договора;