Инвестиции в новостройки353Просмотров статьи:

квартиры в новостройкахВ этой статье, давайте рассмотрим возможность инвестиций в новостройки с целью дальнейшей перепродажи.

Купить квартиру в новостройке накладно, но перспективно. Порог входа на покупку квадратов в новострое, в отдельно взятом городе – свой в каждом отдельном случае. В основном цена зависит от показателей спроса и предложения. Чтобы определить хотя бы приблизительную стоимость – возьмем за основу город-миллионник.

Так, в 1,5 млн. рублей обойдется небольшая студия в Санкт-Петербурге без отделки, на этапе котлована. В Москве минимальный вход уже будет составлять около 2,5-3 млн. рублей.
 
Думаю, вы догадываетесь, что покупка квартиры выгодна на самом раннем этапе. Самые аппетитные цены приходятся на момент рытья котлована. Средняя новостройка вырастает под проливными дождями в течение 2 лет. Этот период можем обозначить как ожидаемый горизонт инвестирования.

Не советую прибегать к услугам ипотеки или рассрочки, поскольку их использование априори делает инвестицию не выгодной. Ипотека уместна скорее для вторичного рынка, где есть возможность сразу же сдавать квартиру в аренду, тем самым – погашая кредит.
 

Риски инвестиций в новостройки: 

При инвестировании больших сумм (1 млн. рублей и выше), ориентируйтесь не столько на ожидаемую доходность, сколько на максимальное сокращение рисков. Не гонитесь за самым дешевым вариантом. Купить новостройку не просто, выгодно перепродать – еще сложнее. Вот вам к размышлению ряд неблагоприятных факторов:
  • Существенный срыв сроков строительства;
  • Неприемлемое для жизни качество постройки;
  • Банкротство застройщика;
  • Мошенничество со стороны застройщика;
  • Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)
И это не «страшилки», а вполне имеющие право на существование развитие ситуации.
 

Выбор застройщика:

Новостройки от застройщика должны быть тщательно проверены. Застройщик должен быть надежным! Посмотрите, какие объекты строительства им уже предложены.

  • Обратите внимание на строительную историю компании. Чем больше успешных проектов выполнено – тем лучше. Безопаснее – если застройщик строит такой же по типу дом. Пусть это будет скажем, очередная панельная девятиэтажка, чем новый опыт построения кирпичного небоскреба; 
  • Почитайте отзывы в Интернете;
  • Если это не первый дом компании – отзывов жильцов в Интернете должно быть предостаточно.
  • Поинтересуйтесь у жильцов;
  • Расспросите жильцов уже построенных домов застройщика. Поверьте, они охотно многое вам расскажут о качестве постройки дома.
  • Проверьте активность на строительной площадке;
  • Обязательно посетите место строительства. Если срок сдачи уже через год, а на площадке находятся полтора землекопа и едят один бутерброд на двоих – вероятность сдачи объекта в сроки невелика.
  • Изучите форму оформления договора на право требования. Это юридический момент.

Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды (предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!
Т.о., если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ – это хороший повод для дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, многие крупные застройщики отлично работают исключительно по ЖСК, что помогает немного снизить цену на 5-10%.
 

Выбираем объект инвестирования:

Наиболее ликвидны на рынке недвижимости однокомнатные квартиры. Что, впрочем, не удивительно.

  • Обратите внимание на расположение, изучите текущую ситуацию в микрорайоне. Обратить внимание нужно на удаленность от дороги или метро (если оно есть в городе), Определите наличие социальных объектов (школа, детский сад, поликлиника и пр.).
  • Найдите в Интернете план городского комитета по развитию района, где должно быть указано, как будет развиваться район через несколько лет. Это нужно для того, чтобы выяснить: не планируется ли рядом постройка какого-нибудь «неугодного» объекта: шумный завод, новая высотка напротив ваших окон. 
  • Определите среднюю стоимость квадратного метра с учетом нижеперечисленных факторов;
  • Наличие отделки, этаж и этажность, наличие балкона или лоджии, видовые характеристики, вид санузла (раздельный или смежный), транспортную доступность объекта и пр.
 

Сколько можно заработать на новостойке?

Для определения потенциальной доходности сделайте следующее:
  • Поинтересуйтесь у застройщика о прогрессе роста цены по мере строительства дома. Разделите ожидаемую разницу от вложенной суммы на время (количество лет, необходимых для завершения строительства)
  • Ознакомьтесь с объявлениями о продаже квартир в новостройках с аналогичными характеристиками. 

Продавать квартиру в новостройке выгоднее всего по так называемой переуступке, до подписания акта приемки. В этом случае инвестор освобождается от уплаты налога на доход (13%), (т.к. документально никакого дохода не было). Для этого, продавец с покупателем договариваются о том, что в договоре будет прописана номинальная стоимость квартиры (цена по которой покупал инвестор). 
 
Издержки на регистрацию договора переуступки у застройщиков, как правило, значительно ниже, чем сумма налога. 
 

Как найти покупателя?

  • Агентства недвижимости на первичном рынке работают с потенциальными покупателями на безвозмездной основе. Они получают комиссионные от самой компании застройщика. Поэтому, используйте несколько агентств для получения большего ассортимента потенциальных покупателей.
  • Не побрезгуйте рекламой в СМИ, повесьте баннер-растяжку с номером телефона на балконе.